Die Projektpipeline im Hotelmarkt Zürich ist voll. In Kürze eröffnet das grösste Zürcher Hotel. Der Platz für neue Hotels in der Limmatstadt wird eng. Laut einer am Mittwoch publizierten Studie von Swiss Real Estate Economics der Grossbank Credit Suisse (CS) sind in diesem herausfordernden Umfeld solide, auf die Gästebedürfnisse bezogene Konzepte aber auch der Standort Schlüsselfaktoren für den Erfolg von Hotelprojekten und bestehenden Betrieben.
Bis 2019 über 2500 neue Hotelzimmer
Im laufenden Jahr sollen in Zürich rund 680 neue Zimmer auf den Markt kommen, überwiegend im Zentrum. Den grössten Beitrag dazu leisten wird demnächst das neue Motel One, das Ende Monat mit 400 Zimmern als grösstes Hotel in Zürich seine Tore öffnet. Vor der Eröffnung in diesem Jahr steht auch das Hilton Garden Inn in Spreitenbach mit 116 Zimmern. Seit April bereits eröffnet ist das «25hours» an der Langstrasse mit rund 170 Zimmern.
2018 könnten bis sieben neue Betriebe mit insgesamt rund 1000 Zimmern eröffnet werden. In Altstetten wird das erste City-Resort der deutschen Hotelkette a-ja mit rund 320 Zimmern eröffnen. Das neue Angebot dürfte sich aber primär in Agglomerationsgemeinden konzentrieren, insbesondere in der Nähe vom Flughafen (Kloten, Rümlang und Wallisellen). Rund 320 Zimmer werden die beiden neuen Hotels der bretonischen Gruppe B&B in Rümlang und Wallisellen bieten. In Wallisellen auf dem Zwicky Areal sind mit «Harry's Home» zudem über 110 Zimmer geplant. Und in Kloten wird das «Westgate» mit rund 130 Zimmern eröffnen.
Für 2019 ist die Projektpipeline mit rund 800 neuen Zimmern ebenfalls voll. Der Hauptteil dieser Produktion betrifft die Eröffnung der beiden Hyatt-Hotels im neuen Geschäftszentrum «The Circle at Zürich Airport» (550 Zimmer). Im Zürcher Stadtquartier Greencity wird das Meininger Hotel mit 170 Zimmer eröffnet. Insgesamt erwarten die CS-Analysten über die nächsten drei kommenden Jahre einen Zugang von 2'500 Zimmern in der Agglomeration Zürich. Das entspricht etwas mehr als 17 Prozent des Zimmerbestands von 2016.
Sharing-Economy als etablierte Konkurrenz
Für viel Bewegung auf dem Zürcher Hotelmarkt sorgen auch Online-Kanäle wie Airbnb. Die CS-Analysten gehen davon aus, dass die Digitalisierung sowie die Veränderung des Konsumverhaltens in naher Zukunft dazu beitragen, dass das wachsende Angebot aus der «Sharing-Economy» die traditionellen Hotelbetriebe noch stärker herausfordern wird. In touristischen Gemeinden und urbanen Zentren wird Airbnb bereits heute als etablierter Spieler auf dem Hotelmarkt wahrgenommen.
Im Raum Zürich konzentriert sich bisher der Hauptteil des Airbnb-Angebots auf die Kernstadt. In gewissen Quartieren kann die Summe der auf Airbnb ausgeschriebenen Unterkünfte bis 75 Prozent des gewöhnlichen Hotelangebots erreichen (Kreis 3). In den suburbanen Gemeinden bleibt die Präsenz von Airbnb zurzeit noch eher begrenzt.
Hauptverkehrsknoten schneiden am besten ab
Die verschiedenen Teilmärkte des Zürcher Hotelmarkts schneiden im Bereich Auslastung sehr unterschiedlich ab. Dabei stellt die Nähe zu Hauptverkehrsknoten einen wichtigen Einflussfaktor dar.
Der Kreis 6, in dem sich mehrere Betriebe in der Nähe vom Hauptbahnhof befinden, weist gemäss Daten von 2016 mit rund 86 Prozent die beste Auslastungsquote der Kernstadt auf. Der zentrale Kreis 1 und das Quartier Hardbrücke beim Kreis 5 erreichen ebenfalls hohe Auslastungswerte von 70 Prozent beziehungsweise 76 Prozent. Hingegen liegt die Auslastungsquote im dezentraleren Kreis 7 auf deutlich tieferen 56 Prozent.
Im Agglomerationsgürtel Zürichs weisen die Gebiete in Flughafennähe die beste Belegung auf. Der Auslastungsgrad in Kloten ist mit knapp 87 Prozent einer der höchsten schweizweit. Der Hotelmarkt in der Nachbargemeinde Opfikon ist ebenfalls sehr dynamisch (71 Prozent). Die beiden Standorte sind für eine Übernachtung vor einem frühen Abflug nämlich optimal gelegen.
Die Situation in anderen suburbanen Gemeinden wie Regensdorf (63 Prozent) oder Dübendorf (57 Prozent), die von strategischen Verkehrsknoten weiter entfernt sind, ist dagegen weniger positiv.
Erfolgreich sein im Verdrängungsmarkt
Für die Studienverfasser von Swiss Real Estate Economics der CS wird sich der in der Zürcher Hotellerie herrschende Verdrängungswettbewerb durch die volle Projektpipeline sowie die steGigende Konkurrenz aus der Sharing-Economy in den nächsten Jahren noch verschärfen.
Die resultierenden Auswirkungen würden laut den Analysten aber nicht alle Hotels gleichermassen treffen. Strategisch gut gelegene Betriebe, welche die gegenwärtigen Bedürfnisse der Kundschaft konsequent berücksichtigen und kompetitive Preise anbieten, weisen weiterhin ein gutes Erfolgspotential auf. So würden die Angebote von innovativen Hotels mit moderatem Preisniveau und modernem Design, wie etwas das Motel One oder das 25hours optimal auf die heutigen Bedürfnisse der Gäste in zugeschnitten sein, die vor allem aus Städtetouristen und Geschäftsreisenden bestehen.
Im Gegensatz dazu drohen jedoch Objekten an dezentralen Lagen und mit veralteten Konzepten die Verdrängung. In diesem schwierigen Umfeld werden die genaue Abstimmung von Kundenbedürfnissen und angebotenen Leistungen sowie eine sorgfältige Standortauswahl zu kritischen Erfolgsfaktoren für Hotelprojekte. (htr/npa)
