Die Jetset-Feriendestination St. Moritz ist nicht nur von hohen Bergen umgeben. Auch die Wohnungsmieten sind schwindelerregend hoch. Eine Familienwohnung ab 4,5 Zimmer kostet 3'590 Franken pro Monat. Es ist die höchste Monatsmiete der vom Online-Vergleichsportal Comparis untersuchten 14 Feriendestinationen. Der Median (Zentralwert) für den Bündner Ferienort liegt damit 76 Prozent über dem Median des Kantons von 2'035 Franken.

Auch bei Paarwohnungen (3 bis 4 Zimmer) liegt St. Moritz mit 2'400 Franken an der Spitze der untersuchten Feriendestinationen. Hier liegt der Median bei 45 Prozent über dem Zentralwert des Kantons. Dasselbe gilt für Singlewohnungen (1 bis 2,5 Zimmer). Die Preise liegen bei 1'494 Franken pro Monat und 37 Prozent über dem Kantonsmedian.

Teurer als in den Immobilien-Hotspots Zürich und Genf
Wohnen in St. Moritz ist somit sogar teurer als in den Immobilien-Hotspots Zürich oder Genf. In Zürich kostet eine Familienwohnung 3'320 Franken, eine Paarwohnung 2'450 Franken und eine Singlewohnung 1'727 Franken. In Genf sind es 3'810 Franken (Familienwohnung), 2'330 Franken (Paarwohnung) und 1'460 Franken (Singlewohnung).

Dabei sind in St. Moritz rund 200 Wohnungen unbewohnt. Der Anteil leer stehender Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand von rund vier Prozent bewegt sich schon seit drei Jahren auf diesem Niveau. Dennoch sinken die Preise nicht. «Die Preise sind deshalb stabil, weil Immobilienbesitzer wenig Druck verspüren, die Mieten nach unten anzupassen. Sie lassen die Wohnung lieber ungenutzt und warten zu, bis jemand gewillt ist, den verlangten Mietspreis zu bezahlen», beobachtet Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp.

Ein weiterer preisstützender Faktor ist seines Erachtens die international bekannte Marke St. Moritz. Sie zieht zahlungskräftiges Publikum an. «Leidtragende dieser Entwicklung sind Ortsansässige, die kein Wohneigentum besitzen und Personen, die sich der Arbeit wegen dauerhaft in St. Moritz niederlassen wollen», bemängelt Papp.

In der Folge sank die Bevölkerungszahl binnen 40 Jahren um rund 1'000 Personen auf aktuell gut 5'000. Sie suchen sich laut dem Comparis-Experten eine günstigere Bleibe in angrenzenden Nachbargemeinden.

[IMG 2]Zermatt «Opfer» des Tourismusbooms
In Zermatt ist gemäss der Comparis-Analyse das Wohnen ebenfalls überproportional teuer. Familien zahlen 2'800 Franken für eine Wohnung (49 Prozent über Median). Paarwohnungen schlagen mit 2'200 Franken zu Buche (44 Prozent über Median). Singlewohnung liegen mit 1'022 Franken im
Kantonsmedian.

Im Unterschied zu St. Moritz herrscht in Zermatt aber kaum Leerwohnungsbestand. Die Nachfrage nach Wohnraum in Zermatt übersteigt das Angebot bei Weitem. Das gilt vor allem für die Wintersaison. «Für Arbeitende und Ansässige ohne Wohneigentum findet sich kaum eine bezahlbare Bleibe. Die hohen Preise treiben deshalb Haushalte der unteren und mittleren Einkommensklasse verstärkt in die günstigeren Nachbargemeinden Täsch und Randa», so Papp.

Ein Grossteil der Wohnungen gehe zudem in die Ferienvermietung und nicht in den klassischen Wohnungsmarkt. «Der Boden in Zermatt ist knapp und teuer, die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum daher äusserst schwierig», sagt der Finanzexperte.

Zermatt ist sich der Problematik bewusst und startete unlängst ein Projekt. Eine Genossenschaft soll Wohnungen von ansässigen Immobilienbesitzern zur Verwaltung übernehmen und so bezahlbaren Wohnraum schaffen. «Es dürfte aber schwierig werden, genügend Wohnungsbesitzer zu finden, die bereit sind, zugunsten des Gemeinwohls auf höhere Mieteinnahmen zu verzichten», meint Papp.

In mindestens einer Wohnkategorie (Single-, Paar- oder Familienwohnung) liegt der Median auch in den Feriendestinationen Verbier, Crans Montana, Davos, Arosa, Grindelwald und Kerns höher als 10 Prozent des jeweiligen kantonalen Zentralwertes.

Die Preisdifferenzen liessen sich teils mit der jeweiligen Exklusivität des Ortes begründen sowie generell mit der Angebots- und Nachfragesituation, so Papp.

Wo es günstigen Wohnraum gibt
In neun der insgesamt 14 untersuchten Feriendestinationen liegen die Wohnungsmieten in mindestens einer Kategorie unter dem jeweiligen Kantonsmedian. In Flims, Grindelwald, Flumserberg, Meiringen (Haslital), Haute-Nendaz und Klosters liegen die Mieten in mindestens einer Kategorie gleich oder tiefer 10 Prozent im Vergleich zum Median des jeweiligen Kantons.[IMG 3]

In Flumserberg gibt es beispielsweise günstigen Wohnraum über alle drei Wohnungstypen betrachtet. Dort liegt eine Singlewohnung mit 900 Franken 21 Prozent tiefer. Eine Familienwohnung kostet 1'670 Franken (-16 Prozent) und eine Paarwohnung 1'375 Franken (-12 Prozent).

Die vergleichsweise tiefen Wohnungsmieten in Flumserberg sind auch der geografischen Lage geschuldet. «Flumserberg ist pendeltechnisch viel besser erschlossen als beispielsweise Zermatt», erklärt Papp.

Überangebot in Klosters an Kleinwohnungen
In Klosters liegen die Mieten für Wohnungen mit 1 bis 2,5 Zimmer mit 860 Franken 21 Prozent unter dem kantonalen Zentralwert. «Die Preisdifferenz ist auf ein Überangebot zurückzuführen, entstanden durch Neubauten in den vergangenen Jahren. Weiter existieren einige Wohnungen aus den 1970er- und 1980er-Jahren, die dem heutigen Ausbaustandard nicht entsprechen. Solche älteren Objekte stehen leer oder gehen zu einem reduzierten Mietzins an Saisonniers», weiss Papp.

In Flims und Laax sind Singlewohnungen ebenfalls tiefer als der kantonale Zentralwert. Hier liegen die Medianpreise 10 beziehungsweise 8 Prozent unter dem Kantonsmedian. Die Gründe sind dieselben wie in Klosters.

Unter dem Kantonsmedian liegen die Wohnungsmieten auch in Meiringen (Haslital) und HauteNendaz. Eine Familienwohnung liegt dort je 15 Prozent unter dem Zentralwert des Kantons. Eine Singlewohnung kostet 20 beziehungsweise 22 Prozent und eine Paarwohnung 8 beziehungsweise 5 Prozent weniger. «Es sind in der Regel Feriendestinationen, denen anders als beispielsweise Zermatt, St. Moritz oder Verbier, weniger Exklusivitätsbonus zukommt. Sie ziehen weniger zahlungskräftiges Publikum an. Zudem sind sie verkehrstechnisch meist besser erschlossen», beobachtet Papp. (pd/htr)

Methodik
Als Datenbasis diente die Auswertung von Wohnungsinseraten auf comparis.ch für den Zeitraum 2017 und 2018. Es wurden Inserate von Wohnungen, möblierten Wohnungen, Häusern und Mehrfamilienhäusern, nicht aber Ferienimmobilien, an 14 Feriendestinationen berücksichtigt. Die Wohnungsgrössen umfassten Singlewohnungen (1 bis 2.5 Zimmer), Paarwohnungen (3 bis 4 Zimmer) und Familienwohnungen (4.5 bis 6 Zimmer).